Jual Beli, Perbankan, Soal Jawab Agama
#2206: Refinance Rumah dan Beli Rumah Baru dengan Lebihan Wang
Uncategorized
eBahth Ilmi
eBahth Ilmi
Soalan:
Assalamualaikum w.b.t Dato’ Seri. Saya bertanya tentang hukum berkaitan refinance rumah. Saya berhajat ingin membuat refinance rumah, dan lebihan wang itu saya ingin gunakan untuk membeli rumah yang lain. Apakah ianya dibolehkan?
Jawapan:
Waalaikumussalam w.b.t
Alhamdulillah, segala puji bagi Allah SWT, selawat dan salam kepada junjungan besar Nabi Muhammad SAW, ahli keluarga Baginda SAW, sahabat Baginda SAW serta orang-orang yang mengikuti jejak langkah Baginda SAW.
Refinance atau pembiayaan semula merujuk kepada satu proses pertukaran gadaian dari satu institusi kewangan ke institusi kewangan yang lain.
Menjawab persoalan yang diajukan, hukum melakukan pembiayaan semula rumah adalah dibolehkan dengan syarat ia mestilah berlandaskan kontrak (akad) yang dibenarkan oleh syara‘. Sebahagian bank di Malaysia yang menawarkan khidmat patuh syariah melakukan kontrak pembiayaan semula ini berdasarkan kontrak Musharakah Mutanaqisah (Penyusutan Musharakah).
Refinance Berdasarkan Kontrak Musharakah Mutanaqisah
Di bawah kontrak ini, pihak pelanggan dan pihak bank akan memeterai perjanjian pemilikan sesebuah rumah secara bersama, untuk memperoleh dan memiliki rumah tersebut. Perjanjian ini bertujuan tujuan untuk mengurangkan kadar pemilikan satu rakan kongsi (bank) secara beransur-ansur, sehingga rakan kongsi lainnya (pelanggan) akhirnya memegang hak milik penuh rumah tersebut.
Disebutkan di dalam Majma‘ al-Fiqh al-Islami al-Duwali pada sesi ke 15 yang berlangsung di Muscat – Oman pada 14 hinga 19 Muharram 1425H, bersamaan 6 hingga 11 Mac 2004 berkenaan Musharakah Mutanaqisah (Penyusutan Musharakah). Ia ditakrifkan sebagai transaksi baharu yang melibatkan perkongsian antara dua pihak dalam kontrak yang boleh menjana pendapatan, di mana salah seorang daripada mereka berjanji untuk membeli bahagian pihak yang satu lagi secara beransur-ansur, sama ada pembelian itu berlaku secara terus daripada bahagian pendapatan pihak yang membeli, atau daripada sumber lain.[1]
Kelebihan dan Kekurangan Refinance
Perlu kita ketahui tentang beberapa kelebihan dan kekurangan yang mungkin dihadapi oleh peminjam yang ingin melakukan pembiayaan semula (refinance) agar tidak tersilap membuat keputusan. Timbalan Dekan Fakulti Ekologi Manusia – Universiti Putra Malaysia, Prof. Madya Dr. Mohamad Fazli Sabri telah menyenaraikan beberapa kelebihan membuat pembiayaan semula, antaranya:
- Mengurangkan faedah pinjaman
Kadar pinjaman asas (KPA) merupakan istilah yang biasa digunakan dalam pembiayaan pinjaman perumahan. Perubahan yang berlaku dalam KPA akan mempengaruhi kadar faedah pinjaman perumahan. Ini seterusnya akan membantu mengurangkan ansuran bulanan peminjam terutamanya apabila pihak bank menawarkan KPA yang lebih rendah dan kompetitif.
Sebagai contoh: Kadar faedah tetap pinjaman perumahan adalah sebanyak 6.85% setahun. Sebuah bank menawarkan pembiayaan semula dengan kadar faedah semasa sebanyak 4.35% setahun. Melalui pembiayaan semula, peminjam dapat melakukan penjimatan sebanyak 2.5% setahun sepanjang tempoh pinjaman.
- Mengurangkan komitmen kewangan bulanan
Pembiayaan semula dengan tempoh pembayaran yang lebih panjang membolehkan individu yang mempunyai komitmen kewangan bulanan yang tinggi, untuk membayar ansuran bulanan yang lebih rendah.
Sebagai contoh: Seorang individu membuat pinjaman perumahan sebanyak RM400,000 dengan kadar faedah 4.8% setahun selama 35 tahun (jenis pinjaman flexi, margin pembiayaan 90% dan tempoh berkunci selama 5 tahun), dia mungkin perlu membuat bayaran bulanan sebanyak RM1,771. Selepas membayar selama 10 tahun, dia membuat keputusan untuk membiayai semula jumlah baki pada kadar semasa yang lebih rendah (4.35%) dalam masa yang sama memanjangkan tempoh pembayaran. Dengan andaian baki jumlah pinjaman sedia ada sebanyak RM350,000, bayaran bulanannya adalah sebanyak RM1,633.
- Pakej pembiayaan yang sesuai dengan kemampuan
Pembiayaan semula memberikan peluang untuk peminjam memilih pakej mengikut kesuaian keadaan kewangan semasa individu tersebut dan keadaan pasaran ekonomi negara semasa. Dia perlu membayar faedah yang tetap sepanjang tempoh pinjaman sekiranya memilih kadar faedah tetap. Walau bagaimanapun, individu yang memilih kadar faedah boleh ubah (flexi) tertakluk kepada perubahan kadar pasaran semasa. Kemudahan pembiayaan semula membolehkan peminjam menukar pakej pembiayaan misalnya daripada kadar pinjaman boleh ubah kepada kadar faedah tetap.
Meskipun kita lihat banyak kelebihan dan faedah buat peminjam, pembiayaan semula ini juga tidak terlepas daripada beberapa kekurangan yang mampu menjadi risiko kepada peminjam. Antara yang disebutkan oleh beliau adalah:
- Meningkatkan bebanan hutang
Bagi individu yang berhadapan dengan masalah kewangan, pembiayaan semula dilihat sebagai salah satu cara bagaimana mereka boleh memperbaiki aliran tunai. Tempoh pembiayaan yang lebih lama akan menyebabkan bayaran ansuran bulanan mereka lebih rendah. Sekiranya lebihan yang ada tidak diurus dengan cermat, pembiayaan semula ini sebaliknya akan menambah bebanan hutang kerana peminjam perlu membayar lebih dalam jumlah faedah secara keseluruhan untuk jangka masa panjang.
- Menanggung kos penyelengaraan
Contohnya, pembiayaan semula kenderaan untuk tempoh yang lama berisiko kerana ianya mempunyai kaitan dengan jangka hayat sesebuah kenderaan. Kebiasannya kenderaan baru mempunyai tempoh waranti antara 2-3 tahun bergantung kepada jenis dan syarikat pengeluar kenderaan. Selain daripada peningkatan harga petrol dan tol, peminjam juga perlu menanggung kos penyelenggaraan kenderaan. Ini secara tidak langsung akan mempenrgaruhi aliran kewangan peminjam.
- Penggunaan lebihan wang yang salah
Kebanyakan peminjam membuat pembiayaan semula bagi mendapatkan sejumlah lebihan wang yang banyak dengan ‘peminjaman lebih had’. Walau bagaimanapun, kebanyakan menggunakan wang tersebut untuk membuat pelaburan pada perkara tiada jaminan bahawa dia akan memperoleh pulangan lumayan. Malahan ada yang membuat hutang baru dengan lebihan wang yang diperoleh itu.[2]
Kesimpulan
Selepas melihat perincian di atas, dapat kita fahami bahawa membuat pembiayaan semula atau refinance ini akan menatijahkan kepada dua perkara:
- Memperoleh sejumlah wang yang kita inginkan.
- Dan berlaku pertambahan hutang pada waktu yang lebih panjang.
Tidaklah kami katakan bahawa membuat refinance ini adalah sesuatu yang haram atau tidak boleh dilakukan, hukumnya adalah harus selagi ianya berlandaskan akad-akad yang dibenarkan oleh syara‘ dan bebas dari unsur riba’ yang jelas.
Lebihan wang yang diperoleh hasil daripada refinance tersebut telah menjadi hak milik kita, dan kita mempunyai kebebasan untuk menggunakannya sama ada membeli rumah baharu, kereta baharu, atau seumpamanya. Akan tetapi isunya adalah peminjam akan sentiasa terbelenggu dengan hutang sepanjang usianya, perasaan seronok yang dikecapi selepas mendapat sejumlah wang yang besar itu hanyalah sementara, adapun pengakhirannya adalah penyesalan yang berpanjangan akibat komitmen yang perlu ditanggung berterusan, bahkan mengakibatkan sebahagian mereka masih tidak dapat melepaskan diri dari belenggu hutang walaupun setelah pencen.
Sebaiknya jika seseorang ingin melakukan refinance dengan mana-mana bank yang tertentu, maka rujuklah terlebih dahulu penasihat syariah bank yang mempunyai kepakaran dan pengalaman dalam medan tersebut agar kita dapat memastikan bahawa kontrak yang kita lakukan tersebut berlandaskan hukum syara‘.
Kami juga menasihatkan agar kita semua dapat membuat keputusan dengan baik dan realistik, dengan mengambil kira keadaan kewangan diri sebelum menambah hutang yang baharu. Jika diyakini mampu untu melangsaikan hutang yang banyak dan komitmen yang pelbagai, maka tidak menjadi masalah.
Akhir kalam, marilah kita sama-sama berdoa:
اللَّهُمَّ إِنِّي أَعُوذُ بِكَ مِنْ الْهَمِّ وَالْحَزَنِ وَأَعُوذُ بِكَ مِنْ الْعَجْزِ وَالْكَسَلِ وَأَعُوذُ بِكَ مِنْ الْجُبْنِ وَالْبُخْلِ وَأَعُوذُ بِكَ مِنْ غَلَبَةِ الدَّيْنِ وَقَهْرِ الرِّجَالِ
Maksudnya: “Ya Allah, sesungguhnya aku berlindung kepada Engkau dari kedukaan dan kesedihan. Aku berlindung kepada Engkau dari sifat lemah dan malas. Aku berlindung kepada Engkau dari sifat pengecut dan bakhil. Dan aku berlindung kepada Engkau dari bebanan hutang dan penindasan manusia.”
Wallahu a‘lam
[2] Lihat https://eco1.upm.edu.my/article/pembiayaan_semula_refinance_kelebihan_vs_kelemahan-47421. Diakses pada 7 Julai 2023.
Bertarikh: 12 Julai 2023 bersamaan 23 Zulhijjah 1444 H
Salam Alaik,
Adakah pembiayaan semula ini termasuk dalam isu Ba’ Dayn bi Ad Dayn yang dilarang oleh Majoriti Ulama?
Syukran.